按国际上商务花园理念的设计，总部基地低密度、低容积率、智能化等基本上都是后工业化和城市外延的建设标准。那么，长三角地区的总部园区又是如何诠释的呢?总部基地与普通的房地产开发商业项目到底存在哪些质的区别?跨国公司的考察机制中，影响其在华选择总部园区的主要因素是哪些?

鉴于市场发展的新形式，搜房商业地产频道组织此次大话地产，旨在为广大相关企业提供一个交流平台。届时搜房网将邀请各大著名商用物业的开发商代表、五大行研究机构专家、主流媒体就主题集思广益。以下是上海市国内合作交流服务中心处长殷水忠主题发言。

殷水忠：今天我很高兴请方总一起过来，他在这方面是很有经验的。联邦国际我来是第二次了，现在看来联邦国际后面加了一个昆山现代产业服务园，我感觉非常有创意。我们在上海搞投资比较多一点，上海像浦东、张江高科技园区搞得也非常有规模，各种服务设施也非常配套。他们感觉在这个地方生活在国外差不多。昆山的现代产业服务园，长三角说到底就是一个共同园，昆山发展离不开上海，上海的发展也离不开昆山。我想讲三点：

第一、我感觉昆山现代产业园区一定要高，所谓的高，高在什么地方?第一我们做房地产，但是在地方上来说，把整个的产业带动上去，吸引更多的高科技人才。这个项目怎么来做?我想从几个方面来做，其中很大的一块在我们上海。因为上海的科技非常好，要与上海的其他方面的产业服务的园区挂上钩。

第二、我们产业园区的服务功能不仅仅在于我们房子的配套，这些当然是很重要的硬条件。我觉得在软条件方面也应该要抓紧。我昨天在将座谈的时候也谈到这一块，我们现在的房价相对比较高一点，外面的高科技人才到这里来，还是到深圳去，还是到环渤海经济园区呢，因为他有这个能力，有这个水平，我们怎么把他吸引住呢?我感到这是我们要做的比较重要的一件事情。我们昆山现代产业园区在软环境这些方面要多动脑筋。我最近到江苏的太仓去考察了一下，他们一般的项目是进不去的，也就是说他们招商吸引的人一定要和他们规划的相吻合。问题是在于这个东西是不是在国际或者是在我们国内是领先的。这个东西我想是不是作为昆山那么好的地方，把这个软环境方面打造得更好一些。

第三、我们联邦国际要有一定的知名度，要开展一些必要的招商的手段。我想除了搞房地产以外，作为一个现代产业园区的话，也一定要有知名的东西打出去。虹口区现在搞了很多服务产业，在五角场这个地方，那个地方是我们教育部门财大、复旦、同济集中在那个地方，就是说他要打造高校的这么一个品牌。我到五角场以后，你这个科技含量一定要高，所以那个地方的房价马上就涨上去了。 我们方总在这一块油非常丰富的经验，应该说在上海开一些招商会等等各种各样的会，尤其是我们企业紧紧的拉住我们政府的手一起去做。