一是包办婚姻式，由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗称“五统一”或“七统一”，由政府成立专门的旧改或新城管委会，下设规划、国土、工商、税务等相应部门。这种模式需要政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。管委会毕竟属于政府派出机构，主要是履行服务职能，本质上不能承担“经营”的业务。随着城市运营理念的升级，纯粹的管委会逐步被“两块牌子一套人马”的模式所取代，这就是在原管委会的基础上再成立开发公司，共用一套人马，集裁判与运动员的身份于一身，不但主导本区的一级开发，有时候也参与二级开发获利投入到全区一级开发中。

   二是割腊肉式，谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发，这是没有办法的办法。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会在欠发达地区延续相当长的时间。

   三是城投公司模式，政府先成立国有独资的一级开发公司，或者叫做基础设施公司、土地运营公司等，这种城投公司负责全市或者某种类型的全域土地开发，而不是仅限于某个项目、某个区域。城投公司的成立背景往往也是五花八门的，有的挂靠在建设局，有的几个部门联合共管，有的干脆在财政局挂靠，因为投入的资金有保障。城投公司表面上是基础设施投入，实际上是土地运营，如果只有投入没有收益，那就不叫公司了。但由于运营土地必定要与土地部门发生千丝万缕的联系，这就使得城投公司往往因与土地储备中心、市场中心的关系处理不当而出现“越俎代疱”或“施展不开”的现象。

   四是指婚式，由政府指定一级开发商，一般为国有企业或关系户。因为没钱“大包大揽”，又不安于、不忍心“割腊肉”，一些政府采取了这种非市场化的指婚式。这种方式省钱省事，但开发效益不理想、机制不灵，甚至容易滋生腐败。

   五是招亲式，政府公开招标方案优、信誉好、成本廉的企业承担一级开发。目前，公开招亲方式还缺乏全国性的制度，操作弹性大，争议也大，北京是最早出台相关政策的地区，但属于工程总承包式的招亲，只在“选商”阶段实现了市场化，投资商参与的积极性不高，又容易引发曲线拿地的弊病。笔者认为，为了真正使招亲模式得以推行，还必须大胆革新，在“开发商选择市场化”的基础上，在收益分成、开发量等领域尝试公开化、市场化。这一点与我国推行的“一个口子供地”和“政府主导一级开发”是不矛盾的。