“五步一法”招商运作体系是在对麦道全程有限公司对工业地产招商实践经验总结的基础上，尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的招商流程和关键环节进行疏理、提炼和创新而提出的。重点着眼于以招商客户为导向，改变管理思维，从发掘客户需求入手，把握服务关键点，在与客户直接接触的各个业务环节中，为客户提供更加主动、贴切、用心、到位的服务，建立更为和谐、融洽的客户关系，从而使客户获益，赢得客户忠诚。 

    “五步”是指在招商运作体系中和客户深度接触的认识客户、了解客户、帮助客户、理解客户、感动客户五个关键步骤，在每一个关键步骤，麦道全程的招商服务理念和服务行为都会给客户留下持久的印象，从而通过更积极有效的沟通和服务，为客户创造更大价值。 “一法”则是指以满足招商客户成功需求为出发点的服务法则，体系通过贯穿在各个招商服务步骤当中的客户沟通进行了分析和阐述。 

    作为招商运作体系，“五步一法”是客户视角的一个创新，创新的核心既有招商服务观念，也有招商运作方法，在“五步一法”的观念之下，不仅可从项目运作层面上去创新，更可在招商对口小组、岗位的层面上尝试去认识、了解、帮助、理解和感动客户，最终成就客户。如果每个项目、每个班组、每位员工都能够运用“五步一法”，并在其基础上寻求招商运作体系和招商服务的改善，那么“全心全意全为招商”、“持续超越我们的产业发展期望”的服务理念就可以真正在服务实践中去实现。 

    第一步：认识客户 

    招商行为是互动的过程，如果事前彼此多一分认识，就会多一分信任，理性引导客户期望，可以使客户在服务当中更好的配合，也使客户更好的享受服务。目前我国的招商行为往往是被动等待客户上门来，而没有主动地去认识和引导客户。其实，从签订产业投资合同到进行投资，有很长时间可以主动筹划如何认识客户，引导客户，树立为客户谋求长效利益的形象，为日后的产业链运作和产业平台招商打好基础。 

    第二步：了解客户 

　投资客户信息除了是档案资料，更重要的是一种产业链的连环资源，站在循环经济和可持续发展的角度，应该更多了解客户，如果运用好这些资源，可以更好的识别客户需求，从而更好的提供产业运作服务，整合产业资源。例如，熟悉客户有利于针对性的开展个性化的产业运作环节招商服务；通过对投资企业的统计，可以了解产业结构变化，进而分析投资客户的产业需求变化趋势；最终实现投资资源的产业链把握，实现城市运营的系列化产业发展。 

    第三步：帮助客户 

    招商行为的目的在于帮助客户作大作强，既有城市的公共经济利益，也包括对企业投资者的利益，既有对不符合本地区产业政策的处理，也包括为本区域经济发展和全程运作提供帮助，由于管理思维主导，目前许多城市的招商投资行为“捡到篮里都是菜”，混淆了循环经济和产业政策的本质，导致在未来的产业发展中存在和投资客户对立的心态，最终形成一个区域的招商政策不佳。应该转变思维方式，寓招商投资行为于服务之中，在为客户提供专业服务的同时，帮助投资客户取得长久有效的发展，从而营造良好的投资运营的口碑。